Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gizem Uzun Hukuk Bürosunun temel ilgi alanlarından biri gayrimenkul hukukudur. Gayrimenkul hukuku alanında çıkacak olan uyuşmazlıkların taraflar arasında çözülemeyip yargıya taşınması durumunda alanında uzman bir avukattan destek alınması son derece önem arz etmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıklar yargıya taşındığında taraflar büyük hak kayıpları yaşayabilmektedir. Aynı zamanda gayrimenkul hukuku doğası gereği oldukça detaylı bir alan olup, karmaşık bir yapıya sahiptir. Uzmanlık ve tecrübe gerektiren bir alan olduğundan muhakkak bir avukattan destek alınması gerekmektedir.

Gayrimenkul hukuku nedir?

Gayrimenkul hukuku, medeni hukukun bir parçasını oluşturmaktadır. Gayrimenkul hukuku, eşya hukuku bölümleri içerisinde karşımıza çıkmaktadır. Bu hukuk dalı neredeyse toplumun her kesimini ilgilendirmektedir. Gayrimenkul hukukunun konusunu ev, arsa, apartman, daire oluşturmaktadır. Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan MÜLKİYET HAKKI, T.C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince kabul edilmekte ve korunmaktadır.

Son dönemlerde gayrimenkul hukuku neden daha önemli hale gelmiştir?

Ülkemizde inşaat sektörünün gelişmesi ve kişilerin daha bilinçli olması nedeniyle gayrimenkul hukuku daha önemli hale gelmiştir.

1. Tapu iptal ve tescil davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
2. Müdahalenin meni ve el atmanın önlenmesi davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
3. Şufa, ön alım davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
4. Muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma davalarında tarafların temsil edilmesi
5. İmar uygulamaları, resmi izinlerin incelenmesi ve elde edilen sonuçların rapor haline getirilmesi
6. Yatırım yapılması düşünülen tazminatla ilgili açılmış ve halen devam eden idari ve adli davalar, bu davalara ilişkin olarak verilmiş ihtiyati tedbir ve hacizler ile takyidatların incelenmesi, hukuki mahiyetlerinin tespiti ile hukuki risklerin belirlenerek raporlanması
7. Kamulaştırma davalarında tarafların temsil edilmesi
8. İmar planı değişiklikleri ile ilgili idari süreçlerin takibi ve gerekli durumlarda iptali için yargısal yollara başvurulması
9. Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık ve süreç takibi
10. Taşınmaz malların alımı ve satımı konularında hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi
11. İpotek, intifa, irtifak gibi ayni hakların tesis ve terkini gibi diğer işlemlerinin ifası için hukuki destek ve gayrimenkul hukuk danışmanlığı verilmesi
12. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve geçerlilik süresi boyunca yönetilmesi
13. Kira sözleşmelerinin feshi
14. Gayrimenkul konularından doğan dava ve hukuki ihtilafların her aşamasında tarafların temsil edilmesi
15. Tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde kayıt tetkik işlemleri ve gayrimenkullerin değerlerine ilişkin durum tespit çalışmalarının yapılması
16. Satış sözleşmelerinin hasılat paylaşım modellerinin hazırlanması ve revize edilmesi
17. İpotek kurulması ve ipotek terkinin gerçekleştirilmesi
18. Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve sair gayrimenkul inşaatlarına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması
19. Toplu konut projeleri, kooperatifler, kat mülkiyeti kurulması ve uyuşmazlıkları konusunda hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi
20. Gayrimenkul finansmanı konusunda danışmanlık hizmeti verilmesi
21. Boşanma sürecinde gayrimenkullerin paylaşımı konusunda hukuki destek verilmesi

Gayrimenkul hukuku davaları giriş kısmında da izah edildiği üzere, dayandığı hukuki temele göre farklı mahkemelerde görülmektedir.

Gayrimenkul satışının temeli tüketici sözleşmesi ise tüketici mahkemelerinde görülebileceği, gibi her iki tarafında ticari işletmesi ile ilgili taşınmaz satışlarında ticaret mahkemeleri görevlidir.

Bu özelliği nedeniyle genel bir yetkili ve görevli mahkeme belirtilmesi mümkün değildir.Fakat bazı dava türleri için genel yetkili mahkeme belirlenebilecektir.6100 Sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunun 2/1. maddesine göre “malvarlığı haklarına ilişkin davalar aksine bir düzenleme bulunmadıkça” asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir.

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-a)Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-b)

Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-c)Bir tarafının tüketici olduğu davalar tüketici mahkemelerinde görülecektir. ( Tüketici Kanunu Md. 3/1-ı)

Gayrimenkul davalarında da dava konusu netice ve talebin türüne göre yetkili mahkemeler değişiklik gösterecektir. Burada açılacak dava türüne göre yetkili ve görevli mahkeme değişecektir.

Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri ( İkametgahı) mahkemesidir. (HMK 6/1)Terekenin paylaşılmasına, yapılan paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine, miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalar ile mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. (HMK Md. 11/1)

Terekenin kesin paylaşımına kadar mirasçılara karşı açılacak tüm davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir.

Terekede bulunan bir mal hakkında açılmak istenen istihkak davası, terekenin yazımı ve tespiti zamanında mal nerede bulunuyorsa, orada da açılabilir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki anlaşması yapılamaz ve yetki mahkemece resen gözetilir. (HMK 12/1)

İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (HMK 12/2) 

Bu davalar, birden fazla ise taşınmazlardan birinini bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.(HMK 12/3)

Tapu Tescil ve İptal Davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.(HMK 12/1)

Dava masraflarının belirlenmesinde taşınmazın değeri oldukça önem arz etmektedir. Taşınmazın değeri ne kadar yüksek olursa dava masrafları da o oranda artmaktadır. Ayrıca taraf sayısı da önem arz eder.

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası
2. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davası
3. El atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davası
4. İpotek ihtilaflarından doğan davalar
5. İstihkak davaları
6. El atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davası
7. Kamulaştırmadan kaynaklanan davalar
8. Kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan davalar ve uyuşmazlıklar
9. Kira bedelinin tespiti davası
10. Önalım (şüfa) davası
11. Tapu iptal ve tescil davası
12. Tapu kayıtlarında bulunan hataların düzeltilmesine ilişkin davalar
13. Tahliye davaları

Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi davası denir.

Bu dava, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasında BİRLİKTE MÜLKİYET ilişkisinin sona erip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.

Ortaklığın giderilmesi davasının diğer adı izale-i şüyu davasıdır. Diğer adı ise paydaşlığın giderilmesi davasıdır.

Ortak mal paylaştırılabiliyorsa hissedarlara hisseleri verilir. Ancak taksimi aynen mümkün olmuyorsa mahkemece satılarak bedelleri paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup, bu dava her zaman açılabilir.

Uygulamada hissedarlar arasında birtakım anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların yaşandığını görmekteyiz. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç ortaklar arasında çıkan uyuşmazlığın ve anlaşmazlığın giderilmesidir.

Taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkemece taşınmaz AYNEN paylaştırılır. Bu durumda taşınmaz AÇIK ARTIRMA yoluyla satılır.

Uygulamada genellikle miras kalması durumunda ortaklığın giderilmesi davasına başvurulduğunu görmekteyiz. Bir fiil ya da bir işlem nedeniyle birden fazla kişi bir mala ortak olduğu zaman anlaşmazlık ya da uyuşmazlık olabilir. Kişiler bahse konu taşınmazı anlaşarak paylaşamazsa bu dava açılır.

1. Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde
2. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü var ise
3. Uygun olmayan zamanda dava açılmış ise

Uygun olmayan zaman hususu dürüstlük kurallarına göre belirlenir. Bu husus her paydaşın çıkarı göz önünde bulundurularak mahkemece değerlendirilir.

Mesela taşınmazı kiracının kullanması, taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi uygun olmayan zaman olarak değerlendirilir. Yahut taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise aile konutu şerhinin kalkması gerekmektedir.

Paydaş, gerçek kişi olabileceği tüzel kişi de olabilir.

Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak, mirasçıların davaya katılımı sağlanabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme SULH HUKUK mahkemesidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme bahse konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani taşınmaz hangi il veya ilçe sınırları içerisinde bulunuyor ise o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olur. Yetkili mahkeme de buna göre belirlenir.

Türk Medeni Kanunu der ki; paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bahse konu taşınmazda hak sahibi olan paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan her biri açabilir. Hatta ve hatta birden fazla paydaş diğer paydaşlara da açabilir.

Paydaşların ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine ilişkin talepte bulunma hakkı vardır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki bu davanın kazananı ve kaybedeni yoktur. Bu dava sonuçlandığında tüm paydaşlar için aynı sonuç alınır.

Bu davada basit yargılama usulü uygulanır.Satış memurluğunda yapılacak kıymet takdirine göre değer belirlenir.Yargılama giderlerini ve vekalet ücretini taraflar payları oranında öderler.Her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilebilecekse aynen taksim olur aksi takdirde olmaz.

TMK m.699/3 uyarınca “Satış açık artırma ile olacağından davaya konu olan malda herkes alıcı olabilecektir. Ancak paydaşlar açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep ediyorlar ise açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılacaktır.”

Açık arttırma 2 defa ve 2 gün olacak şekilde yapılacaktır. Açık arttırma öncesinde yayımlanacak satış ilanı içerisinde, her iki günü kapsayacak şekilde; yer, gün ve saat belirtilmek zorundadır. Bu satış ilanı, 50.000 üzerinde günlük tiraja sahip bir gazete üzerinden yayınlanmak zorundadır. Aynı zamanda internet üzerinden de açık arttırma yapılabilmektedir. İlgili ilan, ilk açık arttırma yapılacak günden 1 ay önce açıklanmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası kapsamında ihaleye katılacak kişilerin ise;Açık arttırmaya katılacağına dair teminat göstermeleri gerekmektedir.İhaleye konu olan malın değerinin, %20’si değerinde nakit teminat veya banka teminat mektubu sunmalıdırlar,İhaleye konu olan malda, hisse sahibinin hissesi %20 veya yukarısı ise teminat yatırılması gerekmemektedir.Açık arttırmaya konu olan malın ihale başlangıç bedeli, bilirkişi raporunda belirtilen değer takdirinin %50’si üzerinden hesap edilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında bir ön alım hakkından sahip etmek mümkün değildir.

Çünkü ön alım hakkı, pay sahiplerinden birisine ait payı almak isteyen üçüncü kişiye karşı kullanılmaktadır. Ancak izale-i şuyu davasına konu olan mal hakkında herhangi bir alış satış işlemi gerçekleşmemektedir.

Hayır. Taşınır veya taşınmazlarda olur.

Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.

Satışına karar verilen taşınmaz;

Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında, hem paylı hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilir.

1. Yüzölçümü,
2. Niteliği,
3. Pay ve paydaş sayısı,
4. Tarım arazilerinin niteliği,
5. İmar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.

Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan bütünleyici parçalardır.

Peki bütünleyici parçadan ne anlamalıyız?

Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.

Taşımaz üzerinde bulunan bina, ağaç buna örnek olabilir.

Taşınmaz üzerinde bulunan parçaların kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa öncelikle bu durum çözüme kavuşturulmalıdır.

Hak iddia eden paydaşa görevli mahkemede dava açması için uygun bir süre verilir. Verilen sürede dava açıldığı takdirde mahkeme kararı beklenir.Kamulaştırma şerhi var ise paydaşa itiraz etmesi için uygun süre verilir.

Kamulaştırma şerhinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası kendine has usulleri olan, özel bir dava türüdür. Bu nedenle bir avukattan yardım almak yararınıza olacaktır. Danışmanlık sürecimizle ilgili merak ettiğiniz tüm detaylar için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukattan hukuki destek alınmadığı takdirde hak kaybı yaşanabilir.

1. Ortaklığın Satış Sureti İle Giderilmesi
2. Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi
3. Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi

Taraf sayısı ve dosyanın niteliği burada önemlidir. Yaklaşık olarak 10-12 ay içerisinde sonuçlanan ancak durum gereği değişiklik gösteren dava türüdür. Önemle belirtmek gerekir ki, dosyada tarafların çok fazla olması ya da taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması durumunda bu süreç çok daha uzun sürebilir.

Ecrimisil davasının diğer adı haksız işgal tazminatı davasıdır.

Taşınmazını dilediği gibi kullanamayan kişilerin taşınmazı işgal eden kişi ya da kişilere karşı açmış olduğu tazminat davası türüdür. Bir maldan kullanma ve yararlanma hakkı olmayan kişinin bu malı kullanması halinde sahibine ödemek zorunda kalacağı tazminat bedelidir.

Her ne kadar ecrimisil davasına ilişkin kanunda hüküm bulunmasa da Yargıtay içtihatlarında ecrimisil haksız işgal tazminatı olarak nitelendirilmiştir.

1. Haksız bir işgalin varlığı
2. Taşınmazı işgal eden kişinin kötü niyeti
3. Zararın meydana gelmesi
4. Haksız işgal ile zarar arasında uygun illiyet bağı

İşgalcinin kusurlu olup olmadığının hiçbir önemi yoktur. Önemli olan kötü niyettir.

Hesaplanacak ecrimisil tazminatında uygulamada genel olarak malın kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek kira geliri dikkate alınmaktadır. En düşük tutarın belirlenmesi bu şekildedir. Ancak en yüksek tutar belirlenirken malın malik tarafından kullanılması halinde elde edilebilecek kar kaybı hesaplanır.

Ancak ecrimisil tazminatı geriye dönük olarak hükmedilecekse dava tarihinden itibaren geriye dönük 5 yıllık süre dikkate alınır.

Bir mala sahip olmamasına rağmen o malı kullanan ve o maldan faydalanan kişidir.

Hayır. Taşınır veya taşınmazlar için söz konusu olabilir.

Kötü niyetli olabilmesi için işgalcinin malı haksız olarak kullandığı bilmesi gerekir. Haksız olarak kullandığını bilebilecek durumda değilse iyiniyetli kabul edilir. Bu durumda da ecrimisil davası açılamaz.

Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. 

Ancak ecrimisil, haksız fiilden kaynaklanmış ise haksız fiilin gerçekleştiği, zararın meydana geldiği ya da zararın meydana gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Ancak müdahalenin meni davası ile ecrimisil davası birlikte talep edilmişse yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

1. Ortaklık konusu ecrimisil istenen malın (bağ, bahçe gibi ) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi ) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması

2. Ortaklık konusu malın kamu malı olması

3. Paydaşlar arasında ortaklık konusu mala ilişkin kullanım anlaşması bulunması

4. Daha önce aynı ortaklık konusu mala ilişkin olarak diğer paydaş/paydaşlar aleyhine haksız el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması

İspat konusunda kolaylık yaşamak adına ihtarname gönderilmesinde fayda vardır. Ancak ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir.

1. Taşınmazın imar durumu
2. Yüzölçümü
3. Niteliği
4. Tarım arazisi ise verimi
5. Alt yapı hizmetlerinden yararlanması
6. Taşınmazın konumu
7. İşgalden önce kullanılması halinde getirebileceği gelir
8. Aynı yer ve mahalledeki emsal nitelikteki taşınmazlar

Alacağın doğum tarihi itibariyle faiz işletilebilir. Bu nedenle haksız işgalin başladığı tarih belirlenmelidir.

Ecrimisil taleplerine işgal anından itibaren kanuni temerrüt faizi işlemektedir.

Ecrimisil davasını açan davacı, haksız işgale uğradığını iddia ettiği taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini ispatlamak zorundadır. Bunun için sunulacak tapu kaydı yeterli olacaktır. Bunun yanında intifa hakkı sahibinin de ecrimisil talebinde bulunabileceği belirtilmiştir. Bu hak da tapuya tescille kurulduğundan ispatı için sicil yeterli olur.

Sonuç olarak ecrimisil davasını açan davası, mülkiyet hakkını ispatlayan belgeler sunmalıdır.

Uygulamada ecrimisil davasını genellikle nerede görmekteyiz?

Uygulamada ecrimisil davasının genellikle paydaşlar arasında yaşandığını görmekteyiz.Paydaşlara mirastan tarla kaldı diyelim. Mirasçılardan biri diğer mirasçıların izni olmaksızın bu tarlayı ekip biçebilir.

Miras bırakan, mirasçılarına ev bıraktı diyelim. Mirasçılardan biri evi diğer mirasçıların izni olmaksızın kiraya vermişse ecrimisil davası açılabilir.

Ecrimisil bedeli tarafların iddia ve savunmaları ile delillerin değerlendirilmesi sonucunda yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenir ve dava sonunda haksız çıkan fuzuli işgalci tarafından hak sahibi davacıya ödenmesine karar verilir.

Mahkeme, kararında bedeli ve faizin türü ile başlangıç tarihini gösterir. Davacı bu kararı icra takibine konu eder. Davalı diğer yargılama masrafları ile birlikte ödemeyi icra dosyasına yapar.

Ecrimisil, bir kira bedeli değildir. Hakkı olmayan yere müdahale eden, işgal tazminatı ödemekle kira bedeli ödemişçesine hak sahibi olmaz. Bu konuda taşınmazı ne kadar süreyle işgal ettiğinin de bir önemi yoktur.

Ecrimisil bedelinin ödenmesi herhangi bir sözleşmenin ortaya çıkmasını sağlamaz; sadece haksız kullanımdan kaynaklanan zararı giderir. Ecrimisil ödeyen kişi, taraflar aksine karar vermediği sürece, hak sahibi olmaz.

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku-Gayrimenkul Hukuku Avukatı