İhtiyaç Sebebiyle/Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Sebebiyle/Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Sebebiyle/Nedeniyle Tahliye Davası


İHTİYAÇ SEBEBİYLE/NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

 

Kiraya Verenin, Konut Veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açması

Kiraya verenin kendisinin veyahut yakınlarının, kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde; kiracıya karşı açılacak ''ihtiyaç sebebiyle tahliye davası'' ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir ve kiralanan taşınmazın tahliyesi istenebilir. 

Türk Borçlar Kanunu madde 350/b. 1'e göre ''Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.''

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için hangi şartların varlığı gerekmektedir?

1. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının olması gerekir.

Kiraya verenin ihtiyacının bulunması gerekmekle birlikte; sadece kendi ihtiyacının bulunması halinde değil, kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının bulunması halinde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle/Nedeniyle Tahliye Davası

Yargıtay'ın kiraya verenin konut ihtiyacının bulunduğunu kabul ettiği haller: 

-Kiraya verenin, kirada oturması veyahut kiraya verenin, kiracı sıfatına sahip olmaksızın bir yakını ile birlikte ona ait evde oturması 

-Kiraya verenin kendi konutunda oturuyor olması ancak oturduğu konutun, konut ihtiyacını karşılamaması gibi haklı sebeplerin varlığı ile kiralanan taşınmazda oturmak istemesi

-Kiralanan taşınmazın, kiraya verenin oturmakta olduğu taşınmazdan ekonomik olarak daha elverişli konumda olması 

2. Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir.

Devamlılık arz etmeyen yani geçici bir süre ihtiyaç hali mevcutsa; bu durumda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz. Aynı zamanda ihtiyaç henüz doğmamış veya yakın bir zamanda doğma ihtimali bulunmuyor ise; var olan bir ihtiyaç bulunmadığı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmayacaktır. 

İhtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olması yeterli olmamakla birlikte, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası devam ederken de ihtiyaç sebebinin varlığı gerekmektedir. 

Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay emsal kararlarında da görebileceğimiz gibi konut veya işyeri kullanma ihtiyacı somut olaya göre değerlendirilir ve ihtiyacın zorunlu olup olmadığı hakim tarafından takdir edilir. Zira kiralanan konut veya işyerini kullanma ihtiyacının gerçek ve samimi olması, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için oldukça önemli bir unsurdur. 

3. Davanın kanunda belirtilen süre içerisinde açılmış olması gerekir.

Kanun koyucu ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresini, kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili ayrıma tabi tutmuştur. 

Belirli süreli sözleşmelerde, kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır. Henüz kira sözleşmesi bitmemiş ise veya kira sözleşmesi bitmiş olmakla birlikte üzerinden bir aylık süre geçmişse; dava reddedilir.

Belirli sürenin sona ermesinden sonra bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için, kiracıya ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak kiraya veren, sözleşme bitiminden önce veya sözleşme bittikten sonra bir ay içerisinde kiracıya ihtarname yollamış ise; TBK madde 353'te de belirtildiği gibi kiraya verenin dava açma süresi, bir kira yılı için uzamış sayılır. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümler uygulanır. Yani kiraya verenin, kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olduğundan, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için en az 3 ay önceden kiracıya fesih bildiriminde bulunması gerekmekte ve bu süre sonunda da bir ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. 

Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir mi?

TBK madde 351 - Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya

kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi

sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu

kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla

sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme

hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da

kullanabilir.

Türk Borçlar kanundaki bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere; yeni malik, kendi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle taşınmazda bulunan eski kiracının tahliyesini isteyebilir. 

Yeni malikin, taşınmazda bulunan kiracının tahliyesini isteyebilmesi için; taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermesi ve kiracıya taşınmazın tahliyesi için en az altı ay süre vermesi gerekmektedir. İhtarname ile kiracıya bildirim yapılmış ancak altı aylık süre sonunda kiracı halen taşınmazı tahliye etmemiş ise; yeni malik tarafından tahliye davası açılabilir. 

Ancak yeni malik isterse, kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu olmaksızın; taşınmazın eski maliki ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde de tahliye davası açabilir. 

 

!!! YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 

TBK MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında

ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

 

 

İhtiyaç Sebebiyle/Nedeniyle Tahliye Davası hakkında faydalı bilgiler, Avukat Gizem Gül Uzun tarafından sunulmuştur.

kiracıya tahliye davası nasıl açılır? 

kiracının tahliyesi için ihtarname örneği

kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi yargıtay kararı

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasıyla İlgili Yargıtay Kararları

kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi

tahliye talebi

kiraya veren ölürse tahliye davasını kim açar?

ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi ihtarname

AVUKAT GİZEM GÜL UZUN