KİRACIYA TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?
TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Peki taşınmazı kiraya verdikten ve kira sözleşmesi yaptıktan sonra, kiraya verilen taşınmazın boşaltılmasını istediğimizde ne yapabiliriz? Eğer kiraya verdikten sonra 10 yıllık süre geçmişse, bildirim yoluyla tahliye gerçekleşebilir. Aynı zamanda haklı bulunmakta ise, tahliye davası yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesi gerçekleştirilebilir.
TAHLİYE DAVASI İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONLANDIRMAK, KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZI BOŞALTMAK MÜMKÜN MÜDÜR?
Tahliye davası, bir kişinin evini veyahut iş yerini başka bir kişiye kira olarak vermesinden sonra çeşitli nedenlerle kiracısını, bahse konu evden veyahut iş yerinden çıkarmak için kısaca, kiraya verilen taşınmazın boşaltılması için kiraya veren ya da mülk sahibi tarafından açılan bir davadır.
Tahliye davası ile kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla sona ermesi sağlanarak, kiralanan taşınmazın boşaltılması sağlanabilir.
Sonuç olarak; tahliye davası yoluyla kiraya verilen taşınmazı boşaltmak mümkündür. Ancak tahliye davası açabilmek için birtakım şartların bulunması zorunludur. Şartlar oluştuktan sonra tahliye davası açılabilir.
TAHLİYE DAVASI KİM TARAFINDAN AÇILMAKTADIR?
Yargıtay tarafından kiraya verenin yanı sıra mülk sahibi kişi ile intifa hakkı sahibinin de tahliye davası açabileceği belirtilmektedir.
TAHLİYE DAVASI AÇABİLMEK İÇİN ŞARTLAR NELERDİR?
Kiraya veren ancak Türk Borçlar Kanununun 350, 351 ve 352. maddelerinde öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak burada öngörülen sınırlı sayıda olma ilkesi, kiraya verenin genel hükümlere göre TBK m.331'de bahsi geçen fesih hakkını kullanılmasını engellemez. Şu şartların varlığı halinde tahliye davası açılabilir:
-Kiraya verenin, konut veya iş yeri ihtiyacı(gereksinimi) sebebiyle tahliye davası
-Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi
-Kiracının yazılı tahliye taahhüdü
-İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
-Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması
KİRACININ TAHLİYESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmakla birlikte yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak taşınmaz bir iş yeri ise; kiracının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkili mahkemedir.
Kiracının tahliyesi için dava açmak, kiracının kira sözleşmesinin ihlali, kira bedelini ödememesi, sözleşmeye aykırı davranması gibi durumlarla karşılaşıldığında gerekebilir. Türkiye’de, kiracının tahliyesi için belirli prosedürler ve koşullar bulunmaktadır. Kiracıya tahliye davası açmak için genel adımlar şu şekildedir:
1. Tahliye Talebi ve İhtarname
İhtarname Gönderme: İlk adım olarak, kiracının tahliyesini talep etmek amacıyla bir ihtarname gönderebilirsiniz. İhtarname, kiracıya belirli bir süre (genellikle 30 gün) içerisinde evden çıkmasını veya sözleşme şartlarını yerine getirmesini bildiren yazılı bir uyarıdır.
İhtarname, genellikle kiracının ödeme yapmaması, evde hasar meydana getirmesi veya kira sözleşmesinin bitmiş olması gibi durumlarda kullanılır.
İhtarname gönderildikten sonra kiracı, belirtilen süre içerisinde evden çıkmazsa veya belirtilen şartları yerine getirmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
2. Tahliye Davası (İcra Takibi veya Hukuk Mahkemesi)
İcra Takibi: Eğer kiracı, kira bedelini ödememişse, kiraya veren önce bir icra takibi başlatabilir. İcra takibi, kiracının ödeme yapmaması durumunda başvurulan bir yöntemdir. Kiracı ödeme yapmadığı takdirde, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi yapılabilir.
Hukuk Mahkemesine Başvuru: Eğer kiracı sözleşmeyi ihlal etmiş veya kira bedelini ödememişse ve icra takibi ile çözülmemişse, kiraya veren doğrudan bir Tahliye Davası açabilir. Bu dava, kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiği durumlarda açılır.
3. Tahliye Davası Açmak için Gerekli Belgeler
Tahliye davası açarken genellikle aşağıdaki belgeler gerekmektedir:
Kira sözleşmesi (yazılı ve imzalı).
İhtarname örneği (gönderildiyse).
Kiracının ödeme yapmadığına dair belgeler (kira ödeme dekontları veya ödeme yapılmadığına dair kanıtlar).
Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına dair belgeler.
4. Davanın Görülmesi ve Sonuçlanması
Hukuk Mahkemesi Kararı: Mahkeme, kiracının sözleşmeye aykırı davranıp davranmadığını inceleyerek bir karar verir. Eğer kiracının tahliyesine karar verilirse, mahkeme kararıyla birlikte icra müdürlüğüne başvurularak tahliye işlemi başlatılabilir.
Tahliye Süresi: Mahkeme, kiracıya belirli bir süre tanıyabilir. Bu süre genellikle 30 gündür. Eğer kiracı bu süre içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
5. Önemli Hususlar
Sözleşme Süresi Sonu: Eğer kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa ve kiracı hala taşınmazı terk etmemişse, kiraya veren doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak, sözleşme süresi bittiği halde kiracı 6 aydan fazla bir süre için ikamet ediyorsa, kiraya veren tahliye davası açabilmesi için mahkemeye başvurmalıdır.
Kira Bedelini Ödemeyen Kiracılar: Kira bedelini ödemeyen kiracılar için önce ödeme yapmalarını talep etmek amacıyla ihtarname gönderilebilir. Ödeme yapılmadığı takdirde icra takibi başlatılabilir. Eğer ödeme yapılmazsa ve kiracı hala evden çıkmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Zaman Aşımı: Kira bedelini ödeme ile ilgili dava açmak için 5 yıl, tahliye talebine ilişkin dava açmak için ise 2 yıl zaman aşımı süresi bulunmaktadır.
6. Kiracının Çıkmaması Durumunda İcra Müdahalesi
Eğer kiracı tahliye kararı aldıktan sonra taşınmazı terk etmezse, icra müdürlüğü devreye girer ve tahliye işlemini başlatır. İcra memuru, kiracıyı evden çıkararak taşınmazı kiraya verene teslim eder.
Tahliye davaları, dikkatli bir şekilde yürütülmesi gereken ve hukuki süreçleri doğru takip etmenizi gerektiren işlemlerdir. Hukuki bir danışman veya avukat ile görüşmek, sürecin doğru bir şekilde ilerlemesini sağlar.
