İpotek Nedir | İpotek Koyma Şartları
İpotek halen mevcut veya henüz doğmamış olmakla beraber ileride doğması kesin veya olası olan bir alacağı teminata almak için kurulur. İpotek, alacağa bağlı bir haktır.
Geçerli bir alacağın olmaması halinde ipoteğin varlığından bahsedilemez.
İpotek dediğimiz şey bildiğimiz klasik anlamda, bir taşınmazın üzerine bir alacağın güvencesi olmak üzere tescil edilen bir taşınmaz rehni türüdür. Borç ödenmediğinde kişi bu hakkına dayanarak söz konusu taşınmazı paraya çevirebilir.
İpotek, bir kişisel alacağın teminat altına alınması amacını taşır.
İPOTEĞİN KADERİ ALACAĞIN KADERİNE BAĞLIDIR.
Bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulunca borçlunun kişisel sorumluluğu devam eder.
Mesela 200 bin TL borç var. Bu borç için bir taşınmaz rehin gösterilmiş. Borçlu, borcunu ödememiş. İİK hükümlerine göre taşınmaz paraya çevrildi. Taşınmaz 150 bin TL olarak paraya çevrildi. Geride kalan 50 bin TL için borçlunun sorumluluğu devam eder.
Alacaklı, o alamadığı kısmı takip etme hakkına haizdir.
Kişisel sorumluluğun anlamı, alacaklının taşınmazı paraya çevirmesi sonucu alacağının tamamını elde edememesi halinde, borçlunun diğer malvarlığına da başvurabilme imkanının olmasıdır.
Bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulunca, iki sorumluluk doğar. Borçlunun:
-Hem üzerinde, alacaklı lehine kurduğu taşınmaz ile sorumluluğu
-Hem de kişisel sorumluluğu vardır.
Bir kişinin borcu için üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde de ipotek kurulabilir. İpotekle teminat altına alınan borcun borçlusu, ipotekli taşınmaz malikine göre değil, ipoteğe temel teşkil eden, İPOTEĞE SEBEP OLAN BORÇ İLİŞKİSİNE GÖRE belirlenir. Bundan dolayıdır ki borçlunun mutlaka ipotekli taşınmaz maliki olması gerekmez.
O halde bir taşınmaz maliki, üçüncü kişinin borcu için kendi taşınmazı üzerinde ipotek kurabilir. O, ipoteğin kurulmasıyla kişisel borçlu konumuna gelmez, taşınmaz malikinin sorumluluğu yalnızca taşınmazla sınırlıdır, o kişinin kişisel sorumluluğu yoktur.
Bir kimse başkasının borcu için kendi taşınmazı üzerinde ipotek tesis edebilir. Ancak bu durum kefalet ile karıştırılmamalıdır.
İpotek, ayni bir teminat sağlarken; kefalet şahsi bir teminat sağlar.
İpotekte, alacak malvarlığı karşılamaya yetmese bile, ipotekli taşınmaz paraya çevrilir ancak bu taşınmaz sizin alacağınızı karşılamaya yetmezse başkaca malvarlığına BAŞVURAMAZSINIZ. Oysa kefalette alacağı karşılamaya yetmez ise diğer malvarlıklarına da gidilebilir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGITAY İLAMI
İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 30/12/2014
NUMARASI : 2014/2598-2014/1826
1. Taraflar arasındaki “menfi tespit” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 19. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı banka ile dava dışı asıl borçlu K1 arasında 24.12.2009 tarihli genel kredi sözleşmesi yapıldığını, müvekkilinin bu sözleşmeyi kefil sıfatı ile imzaladığını, ayrıca müvekkili adına kayıtlı taşınmaz üzerine 11.05.2010 tarihli resmî senetle davalı banka lehine 1. dereceden 175.000TL limitli üst sınır ipoteği tesis edildiğini, takip konusu yapılan alacağın 175.000TL'yi aşan kısmından dolayı müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere müvekkilinin şimdilik 10.000TL'den dolayı davalı bankaya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiş; 20.05.2013 havale tarihli dilekçesi ile talep sonucuna ilişkin davasını ıslah ederek müvekkilinin 87.500TL'den borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava dışı borçlu K1'in davalı bankanın merkez ve şubeleriyle yapmış olduğu ya da ileride yapacağı kredi sözleşmeleri nedeniyle doğmuş ve doğacak borçlarının teminatını oluşturmak üzere ipotek tesis ettirdiğini, ipotekli taşınmaz malikinin ipotek veren olarak borçtan sorumluluğunun o taşınmazla sınırlı bir sorumluluk olduğunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 848. maddesinde belirtildiği gibi borcun yerine getirilmemesi hâlinde alacaklının ancak yüklü taşınmazı paraya çevirerek alacağını elde etme hakkına sahip olduğunu, davacının müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatı ile imzaladığı genel kredi sözleşmesinin ayrı bir takibe konu yapıldığını, söz konusu ipotekli takipte usul, yasa ve sözleşmelere aykırı hiçbir durumun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.07.2013 tarihli ve 2012/82 E., 2013/233 K. sayılı kararı ile; davacı hakkında Samsun 4. İcra Müdürlüğünün 2011/2342 E. sayılı dosyasında yapılan icra takibinin davacının müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı 24.12.2009 tarihli ve 175.000TL limitli genel kredi sözleşmesine istinaden kullandırılan ticarî taksitli kredi alacağına dayandığı, davacı aynî teminat (ipotek) yanında ayrıca şahsi teminat (kefalet) verdiğinden ve ipotek kendi kefaletinin teminatı olarak verilmediğinden olayda kefalet verenin sorumlulukları ayrı ayrı kabul edilerek davalı bankanın davacı hakkında tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile kefalet limiti olan 175.000TL ile sınırlı olmak üzere genel haciz yoluyla ve ipotek limiti ile sınırlı olmak üzere de ipoteğin paraya çevrilmesi yolunda takip hakkının bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının 175.000TL'yi aşan 87.500TL'lik kısım yönünden davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 19. Hukuk Dairesinin 17.02.2014 tarihli ve 2014/630 E., 2014/3018 K. sayılı kararı ile;
“… Davanın temelini oluşturan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinin borçlusu dava dışı K1 olup davacı hakkında girişilmiş bir takip bulunmamaktadır. Her ne kadar takip talebinin 5. bendi karşısında ipotek verenlerin isim ve adresleri yazılmış ise de, davacı açıkça borçlu olarak gösterilip kendisinden bir talepte bulunulmadığına göre somut olayda davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığından ve hukuki yarar dava şartlarından olduğundan davanın bu nedenle reddi gerekirken somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir,…” gerekçesi ile karar bozulmuş, bozma nedenine göre öteki temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
9. Çorum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 30.12.2014 tarihli ve 2014/2598 E., 2014/1826 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe yanında, davacının limiti aşan takip kısmının iptali için dava açmakta hukukî yararının bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; eldeki davanın temelini oluşturan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takibinde borçlu olarak sadece dava dışı K1’in gösterildiği dikkate alındığında davacının dava açmakta hukukî yararının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin ve kavramların açıklanmasında yarar vardır.
13. İcra ve İflâs Kanunu'nun "Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip" başlıklı beşinci babı, taşınır rehninin paraya çevrilmesi (m. 145-147) ile ipoteğin paraya çevrilmesini (m. 148- 150/d) ayrı ayrı düzenlemekte, ipoteğin paraya çevrilmesi bölümünde ise "ilamlı" takip (m. 149- 149/a- m. 150/h) ile "ilamsız" takibi (149/b- 150/a) ayrı ayrı hükümlere tabi tutmaktadır.
14. İcra ve İflâs Kanunu'nun 149 ve 149/b maddeleri ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte ipotek veren üçüncü kişi ise takip talebinin borçlu kısmında asıl borçlu ile birlikte ipotek veren üçüncü kişinin de taraf olarak gösterilmesini düzenlemektedir. Bu hükümlere göre asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında şekli mecburi takip arkadaşlığı vardır. Takip talebi dava dilekçesine benzetilir ise davacının (alacaklının) takip talebinde ipotek veren üçüncü kişi ve asıl borçluya karşı birlikte takip yapması ve takibi bu borçlular aleyhine sonuna kadar (satış dahil) birlikte sürdürmesi gerekmektedir. Takip süresince şekli mecburi takip arkadaşları birlikte hareket etmek zorunda olmadan ödeme veya icra emrine karşı itiraz veya şikâyetlerde bulunabilir, ihalenin feshi davası açabilir. Asıl borçlu ile ipotekli taşınmazın maliki üçüncü kişi arasında bu kişilerin birlikte hareket etmelerini zorunlu kılan bir takip arkadaşlığı yoktur (Budak, Ali Cem: İpoteğin Paraya Çevrilmesi yoluyla Takip, İstanbul 2008, s. 121). Ancak alacaklı, asıl borçlu hakkında takip yapmadan sadece ipotek veren üçüncü kişi aleyhinde takip yaparsa ipotek veren üçüncü kişi takibin iptali için şikâyet yolu ile icra mahkemesine başvurabilir. İcra mahkemesince şartları var ise 6100 sayılı HMK’nın 124. maddesi uyarınca alacaklıya takip talebinde göstermediği asıl borçluyu takibe dahil etmesi için süre verip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Diğer taraftan krediyi kullanan asıl borçlunun şikâyetinin sonuçlarından ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişi de yararlanır. Zira şikâyet incelemesi sonucunda icra emrinin iptaline karar verilmiş olması hâlinde takibin asıl borçluya karşı yürütülmeksizin sadece geriye kalan ipotekli taşınmaz malikine karşı devam ettirilmesi mümkün değildir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borçlu ile taşınmaz maliki üçüncü kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Bu hâlde zorunlu takip arkadaşlarından biri için gerçekleşecek sonucun, diğeri için de gerçekleşmesi gerekir (Tunç Yücel, Müjgan: Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle Takibi, İstanbul 2010, s. 352). Nitekim aynı hususlara Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2019 tarihli ve 2017/12-760 E., 2019/838 K. sayılı kararında da değinilmiştir.
15. Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek ise, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 881 ilâ 897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882-887), hükümleri (m. 888-891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892-897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.
16. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Akipek, Jale/Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, 2009, s. 786; Gürsoy, Kemal/Eren, Fikret/Cansel, Erol: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032).
17. Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesine göre miktarı belli olmayan ya da henüz doğmamış bir alacağın ipotekle teminat altına alınması hâlinde, alacağın miktarı henüz bilinmediğinden ipotekte belirlilik ilkesi gereğince ipotekli taşınmazın azami miktarı için teminat teşkil edeceğini alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taraflarca kararlaştırılması ve bu miktarın rehin yükü olarak tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (Tunç Yücel, s. 164, dn. 69). Üst sınır ipoteğinde taraflarca kararlaştırılan ve tapu kütüğüne tescil edilen yük miktarı ipotekli alacaklının tüm alacak kalemleri için bir üst sınır teşkil eder. Bu miktar sırf ana para alacağı değildir. Taşınmaz satış bedeli tüm alacak kalemlerini karşılasa dahi, üst sınırı aşan bu alacakların satış bedelinden karşılanması mümkün olmaz. Bu alacak kalemleri ipotek teminatı dışında kalan alacak olarak ancak genel haciz yolu ya da iflâs yolu ile takip edilebilir (Tunç Yücel, s. 165).
18. Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesindeki düzenlemeden anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği kurulur.
19. Üst sınır (limit) ipoteğinde üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağı dayanmamaktadır. Bu nedenle bu ipotek maddi bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır. İleride alacak doğup miktarı belli olduğunda başlangıçta şekli bir karakter taşıyan üst sınır ipoteğini, gerçekleşen alacak tutarı ile sınırlı tutarak maddi içeriğe kavuşacaktır. Bu hâlde ipoteğin fer’îlik niteliği tam anlamı ile gerçekleşmiş olur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olacaktır (Altay, Sümer/Eskiocak, Ali: Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni, İstanbul 2007 s. 82; Oğuzman, Kemal/ Seliçi, Ömer/ Oktay Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, İstanbul 2005 s. 728).
20. Türk Medeni Kanunu’nun 881/2. maddesine göre; ipoteğin mutlaka borçlunun taşınmazı üzerinde kurulması zorunlu değildir. Üçüncü kişi de başkasının borcu için malik olduğu taşınmazı üzerinde alacaklı lehine ipotek tesis edebilir. Tesis edilen ipotek üst sınır ipoteği ise ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğu ipotek limit ile sınırlıdır.
21. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı F1bank Çorum Şubesi ile dava dışı K1 arasında 04.08.2009 tarihli 250.000TL bedelli 24.12.2009 tarihli 75.000TL bedelli, 22.04.2010 tarihli 100.000TL bedelli ve 29.06.2010 tarihli 125.000TL bedelli genel kredi sözleşmelerine istinaden muhtelif krediler kullandırılmış, davacı ise 24.12.2009 tarihli 75.000TL limitli genel kredi sözleşmesini kefil sıfatı ile imzalamıştır. Davacı adına kayıtlı olan taşınmaz üzerine dava dışı K1'in F1 Bankası TAO.'ya doğmuş ve doğacak her türlü borcunun teminatını oluşturmak üzere Mecitözü Tapu Müdürlüğünün 11.05.2010 tarihli ve 2469 yevmiye numaralı resmî senedi ile davalı banka lehine 175.000TL maksimal (azami hat, üst sınır) ipoteği tesis edilmiştir.
22. Davacı, 24.12.2009 tarihinde 1970,63TL’lik on beş taksitte geri ödenmek üzere kullandırılan 25.000TL bedelli sabit taksitli ticarî krediyi müteselsil kefil sıfatıyla imzalamış olup, 24.12.2009 tarihli 75.000TL limitli kredi sözleşmesine istinaden yıllık %26 akdi faiz ile kullandırılmış, hesap 28.02.2011 tarihinde 9.615,36TL asıl alacak olmak üzere 10.697,75TL borç bakiyesi ile kat edilmiş, davacının temerrüdü 17.03.2011 tarihinden itibaren oluşmuştur. Davaya konu krediden doğan banka alacağının davacı kefilden tahsili amacıyla Samsun 4. İcra Müdürlüğünün 2011/2342 E. sayılı dosyası ile takip yapılmış olup, anılan icra takibi hâlen derdesttir. Eldeki davaya konu Samsun 4. İcra Müdürlüğünün 2011/2345 E. sayılı takip dosyasında; dava dışı asıl borçluya ve ipotek veren üçüncü kişi konumunda olan davacıya ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte icra emri gönderilmiş olup, bu takibe konu yapılan alacak miktarı 262.549,54TL’dir.
23. Takip konusu alacağın aynî teminatını oluşturan toplam 645.000TL bedelli ipotekle takyit edilmiş taşınmaz bulunmakta olup, davacıya ait 175.000TL'lik ipotek ve takyit edilmiş taşınmaz da bu taşınmazlar arasındadır. Davalı bankanın "Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehn edilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır…" içerikli 4721 sayılı TMK’nın 873/3. maddesine uygun talepte bulunduğu ve takip talepnamesinde davacı ile ipotek veren diğer üçüncü şahısları doğru olarak borçlu hanesinde değil rehin veren üçüncü şahıslar hanesinde gösterdiği anlaşılmaktadır.
24. Yukarıda açıklandığı üzere 2004 sayılı İİK’nın 149 ve 149/b maddeleri ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte ipotek veren üçüncü kişi ise takip talebinin borçlu kısmında asıl borçlu ile birlikte ipotek veren üçüncü kişinin de taraf olarak gösterilmesini düzenlemektedir. Bu hükümlere göre asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında şekli mecburi takip arkadaşlığı vardır. O hâlde ipotek veren davacının eldeki menfi tespit davasını açmakta hukukî yararı vardır.
25. Diğer taraftan dava tarihi 27.02.2012 olduğu hâlde, gerekçeli karar başlığında 08.07.2014 olarak gösterilmesine ilişkin yanlışlık mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde bulunduğundan ayrıca bozma nedeni yapılmamıştır.
26. Hâl böyle olunca; davacı tarafın eldeki davayı açmakta hukukî yararının bulunduğundan bahisle yerel mahkemece yukarıda açıklanan hususlara değinilerek verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
27. Ne var ki, Özel Dairece esas yönünden bir inceleme yapılmadığından bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme kararı uygun olup, davalı vekilinin esasa yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması nedeniyle öncelikle mahkemesince Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile taraflarca karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 11. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
https://www.gizemuzun.av.tr/icra-hukuk-mahkemesine-cevap-dilekcesi-ornegi
6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi gereğince uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
