TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN PRENSİPLER (İLKELER)
A. TAŞINMAZLARA SAYFA AÇILMASI İLKESİ
İsviçre ve Türk Medeni Kanunlarına göre özel mülkiyet konusu her taşınmaz için tapuda ayrı sayfa açılır. Buna ayni sistem denir.
Ayni demek ; sayfa açılırken taşınmazın esas alındığını ifade eder. Bir kişiye ait 10 tane taşınmaz var diyelim. Bu 10 adet taşınmaz aynı sayfada değil 10 adet ayrı sayfada gösterilir. Böylelikle kamuya açıklık daha kolay sağlanmış olur. Çünkü her taşınmaz üzerinde malik farklı farklı işlemler yapmayı düşünüyor olabilir. Her taşınmaz için farklı farklı işlemler yapabilirsiniz.
Neden yasa koyucu taşınmaz malikini esas alarak tek bir sayfa açılması sistemini kabul etmemiştir?
10 taşınmazın hepsi aynı sayfada gösterilse olmaz mı ? Taşınmaz malikini değil de taşınmazı esas alan sistemde kamuya açıklık daha iyi sağlanıyor. Taşınmaz malikini esas alan sistem benimsenmiş olsaydı taşınmazlar birbirine karışırdı. Hangi taşınmaz üzerinde hukuki işlem yapıldığını kolayca görmek zorlaşabilirdi.
Malik tapuya gidip ben birden çok taşınmazım için tek bir sayfa açılmasını istiyorum diyemez mi ? MK m. 1000/ son fıkrasına göre bu durum mümkündür.
MK m. 1000 /son : Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz , sınırları birbirine bitişik olmasa bile malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir.
Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri , o sayfada kayıtlı bulunan bütün taşınmazları bağlar ; aynı sayfada kayıtlı bu gibi taşınmazlardan bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa , çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır.Ortak sayfa açtırmanın mantığını şöyle izah edelim. Diyelim ki malikin 3 tane taşınmazı var ; evi tarlası ve işyeri. Talep üzerine ortak bir sayfa açtırmış. Gitmiş bankadan kredi çekmiş ve banka lehine ipotek kurmak için tescil yapılmış. Bu sayfaya yapılan tescil o sayfa kapsamındaki bütün taşınmazları kapsar. Yani 3 taşınmazda rehnedilmiş olur. Bu ilke kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulanmamaktadır.
Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki ilgili müdürlüklere bildirilir.
Tapu sicili, her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara TKGM tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir.
kaynak. ERCİYES ÜNİVERSİTESİ DERS NOTLARI
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2004/705 K: 2004/2746
Hukuki dayanaktan yoksun ve geçersiz olan bir işlemle merayı kendi adına tescil ettiren kişiden vaki kazanımlar da geçersizdir; bu özelliği gereği taşınmaz kayda dayanarak iktisap eden kişinin ikinci yada üçüncü el olması sonuca etkili olmadığından iyiniyet savı dinlenmez.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi E: 1993/2180 K: 1993/8634 T: 7.7.1993
Tapuda çifte kayıt bulunması halinde, geçerli olmayan tapu kaydına dayanarak iktisapta bulunan üçüncü kişi, iyi niyet iddiasında bulunamaz. Geçerli olmayan kayıttan hak iktisap eden kişinin zilyetliği, mülkiyet sonucunu doğurmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1999/1–222 K: 1999/226 T: 21.4.1999
Medeni Kanunun 917. maddesinden kaynaklanan davalarda uygulanacak Borçlar Kanunu’nun 60. maddesindeki zamanaşımı süresinin tapu kaydının düzeltilmesi davasının reddine ilişkin kararın kesinleşme tarihinden başlar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2003/4-491 K: 2003/487 T: 24.9.2003
Tapu sicilinin aleniyeti ve güven ilkesi gereği kayden iktisap edenin tapu sicilinin dayanağını oluşturan müsbit evrakı inceleme yükümlülüğü yoktur.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/14914 K: 2016/2070 T: 23.02.2016
ayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2014/13259 K: 2016/397 T: 18.01.2016
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2015/53 K: 2016/211 T: 02.03.2016
Bu nedenle, aile konutu üzerinde lehine tasarruf işlem yapılan kişi/kişilerin iyiniyeti her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Hemen ifade edilmelidir ki; tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen lehine hak oluşturan kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi de mümkün değildir. Nitekim benzer ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 ve 2015/1201, 19.06.2015 gün ve 2015/2-528, 2015/1713 sayılı kararlarında da kabul edilmiştir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2016/6409 K: 2016/5922 T: 11.05.2016
yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2014/17745 K: 2016/6919 T: 06.06.2016
“kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2015/12 K: 2016/1005 T: 02.11.2016
Taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde varolmaya devam eden şerh etkisini devam ettirecektir. Bu nedenle tapudaki satış vaadi şerhini görerek taşınmazı satın alan kişi TMK’nın 1023. maddesi anlamında iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilmeyecek ve vaad alacaklısına karşı bu madde korumasından yararlanamayacaktır. Zira tapu sicilinin aleniliği dolayısıyla herkesin kütükte yer alan haklarla ilgili bilgisi olduğu varsayılır, bunun aksi iddia edilemez.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2014/20353 K: 2017/506 T: 26.01.2017
Özet: kısa aralıklarla yapılan temliklerin de hayatın olağan akışına aykırı olduğu ve iyiniyetli kabul edilen dava dışı ….’in TMK. 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanmayacağı.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E: 2017/449 K: 2017/2579 T: 15.06.2017
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshi halinde yükleniciden pay satın alan kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesinden yararlanamayacakları Dairemizin yerleşik uygulaması gereğidir. Gerek yüklenici, gerekse de yükleniciden pay alan davalılara arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğinde olup, yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2022 K: 2018/1168 T: 06.06.2018
sübjektif hüsnüniyet ile, kütükteki bir işlemin geçerli olduğuna inanılmış olması yeterlidir. Tescilin geçerlilik şartlarının mevcut olup olmadığını araştırmak zorunda değildir. Aynı surette, o tescilin dayandığı iktisap sebebinin, mevcut veya muteber olduğunu da araştırmak durumunda değildir. Sadece, tapu kütüğüne itimat etmiş olması, hüsniniyetli sayılması için yeterlidir. Bu sebeple, diğer yardımcı defterlere bakmak vecibesi yoktur. Yevmiye defteri veya müsbit evrak (ispatlayıcı belge) dosyası veya plânlar, tescil ile tezat (aykırılık) hâlinde bulunsa bile, o tescildeki şümul ve muhteva ile aynî hakkı iktisap etmiş olan, evrakı müsbiteye bakma mecburiyeti bulunmadığından, tapu kütüğünde son kaydın dayanaklarını incelememiş olmak, gayrimenkul edinenin gerekli özeni göstermiş olduğu anlamına gelmez.
