TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ VE CAYMA
Günümüzde çoklukla tercih edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kişilerin o an gerekli şartların oluşmadığı düşüncesiyle yaptıkları bir sözleşme türüdür. Satış vaadi sözleşmesi ile sağlanılması istenilen amaç, sözleşmede öngörülen klozların oluştuğu anda taraflardan birine diğeri için taşınmazın tapu devri ile mülkiyetini diğer tarafa geçirmesi borcunu yüklemektir.
Taşınmaz Nedir?
Taşınmaz Türk Dil Kurumu'na göre; “Ev, tarla vb. taşınamayan varlık” olarak tanımlandırılmaktadır.
Ancak Türk Hukukunda taşınmaz için daha farklı bir tanım öngörülmüştür.
Türk Medeni Kanunu Madde 704: ''taşınmaz mülkiyetinin konusu,
arazi
tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.'' şeklindedir.
ŞERH
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir önsözleşmedir. Bir taşınmazın zamanı geldiğinde bir başkasına devir borcunu içerir. Bu sözleşme taraflar arasında nispi (kişisel) bir alacak hakkı elde edilir. Yani bu sözleşmenin tarafları bu sözleşmeyi üçüncü kişilere karşı öne süremez. Örneğin, taşınmaz maliki A ile B arasında bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulduğunu düşünelim. Daha sonrasında A maliki olduğu sözleşme konusu taşınmazı Ü'ye satıp teslim etmiş olsun. B taşınmaz satış vaadi sonucu bir hak elde etmiş olsa dahi bu hakkını Ü'ye karşı ileri süremeyecektir. Bu şekilde mağduriyetler yaşanmaması adına bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucu alacak hakkı bulunan kişi bu hakkını başkasına devredebilir. Bu devretme işleminde sözleşmeye konu olan taşınmazın malikinin herhangi bir söz hakkı yoktur. Yukarıdaki örnek üzerinden devam etmek gerekirse, B'nin bu sözleşme sonucu oluşan alacak hakkını G'ye devretmek istediğini düşünelim. B bu işlemi A'nın herhangi bir muvafakatına ihtiyaç duymadan yapabilecektir.
Türk Medeni Kanunu md. 716: ''Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin
kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir''
Şerh süresi kanunda 5 yıl olarak öngörülmüştür. Şerh, 5. yılın sonunda sicil memurunca sicilden terkin edilir.
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Önsözleşmenin geçerli olması şartı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. TBK md. 29 ''Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.'' hükmü bulunmaktadır. Konumuz üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcunu doğurmaktadır. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı taşınmaz satış sözleşmesinin şekil şartıyla bağlantılıdır. Kanunumuzda düzenlenen diğer hükme göre taşınmaz satıl sözleşmesi yazılı olarak yapılmalıdır. TBK md. 237 ''Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır''. Ayrıca hükmün bir diğer fıkrası ise ''Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.'' taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. (Bkz. Noterlik Kanunu md. 60/3)
Taşınmaz satış vaadi yapabilecek resmi makam, noterlerdir. Ancak tapu sicil memurlarına da bu hak Yargıtay tarafından tanınmıştır. Burada dikkat edilecek husus ANLAŞMAYI noterin düzenlemesi gerekmesidir. Taraflar kendi sözleşmelerini düzenleyip imzaları noter teyitli olarak atmış olsalar dahi sözleşme geçersizdir.
Diğer taraftan sözleşme içeriğininde noksansız olması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesininde tarafların en önemli edimleri, bir tarafın maliki olduğu taşınmazı karşı tarafa devretmek, diğer tarafın edimi ise bu devir sonucu oluşan alacak hakkını gidermektir. Bu sebeple sözleşme içeriğinde en azından taşınmazın temel bilgileri ve karşılığında ödenecek ücret belirlenmiş, ileride belirlenecekse şartları yazılmış olmalıdır.
SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
GEÇERSİZ SÖZLEŞMELER BAKIMINDAN
Bilindiği üzere sözleşmenin noterde yapılması gerektiği, içerik şartlarının net olması ve diğer gereklilik şartları hususlarına değindik. Ancak halihazırda kanuna aykırı şekilde yapılmış anlaşmalar yönünden ne gibi sonuçlar alınacağı merak konusudur.
Geçersiz sözleşme ışığında, alacaklı taraf herhangi bir ücret ödemesi yapmış ise bu bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alınabilmektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu md. 77 ''Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.'' hükmü ile sebepsiz zenginleşmeyi tanımlamaktadır.
TAŞINMAZIN MALİKİN ELİNDE OLMAYAN SEBEPLERLE ELİNDEN ÇIKMASI
Ayrıca sözleşme geçerli ancak sözleşmeye konu olan taşınmaz, bu taşınmaz malikinin elinde olmayan sebeplerle ortadan kalkmış (örneğin kamulaştırma, doğal afetler) ise sözleşme kendiliğinden geçersiz olacaktır. Ancak vaatli tarafından bedel ödenmiş ise aynı şekilde bu bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerince talep edilebilir.
ZAMANAŞIMI
Bu tür sözleşmelerin zamanaşımı süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir (TBK md.125). Bu sürelerin sonunda sözleşmeden doğan hak ve alacaklar zamanaşımına uğrayacak ve talep edilemez hale gelecektir. Bu sözleşmenin başlangıç tarihi olarak kanunda net bir hüküm bulunmamakla birlikte genelde sözleşmenin yapıldığı tarih başlangıç tarihi olarak kabul edilmektedir.
ANLAŞMANIN İFASI
Taraflar sözleşmeye uyarak, vakti geldiğinde ve sözleşme koşullarınca taşınmazı devredebilir ve ücreti alabilirler. Bu hususta yanlış bilinen bir olgu, sözleşme şartları gerçekleştiği an otomatik olarak taşınmazın devrinin diğer tarafa geçeceğidir. Yukarıda bahsettiğimiz üzere bu sözleşme bir önsözleşmedir. Şartlar gerçekleştiğinde ve vaat edilen kişi talepte bulunduğu halde, taraflar tapu sicil müdürlüğüne giderek asıl satış sözleşmesini yapmak zorundadırlar.
TARAFLARDAN BİRİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ DURUMUNDA NE YAPILACAKTIR?
Tarafların sözleşme şartları oluştuğunda, taraflardan birinin talebi üzerine tapu sicil müdürlüğüne giderek satış sözleşmesini ifa edebileceklerini belirtmiştik. Ancak şartlar oluştuğu halde taşınmaz maliki, diğer tarafın talebine rağmen taşınmazı devretmekten kaçınırsa vaatli kişi taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen bu dava türlerinde, yetkili makheme kesindir ve tarafların iradesi sonucu başka yer mahkemelerinde bu dava görülemez. Bu dava sonucu hakim, Yargıtay'ın asıl görüşüne göre, taşınmazın malikliğinin vaatli kişiye geçirilmesine hükmedecektir. Bu hüküm ''hükmen tescil'' şeklinde oluşmakla birlikte vaatli kişi bu karar üzerine taşınmazın maliki konumuna gelir.
Taraflar arasında sözleşmenin ifa edilememesini gündeme getirecek bir diğer durum ise, sözleşmedeki taşınmaz maliki tarafın kendi kusuruyla taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcunu imkansız hale getirmesidir. Bu durumla vaatli kişi bu durumdan dolayı uğradığı zararları isteyebilecektir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu md. 112 ''Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun
yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür'' hükmü bu şekildedir.
Taşınmaz malikinin temerrüdü halinde diğer tarafın mahkeme yoluyla taşınmazı kendi üstüne alabileceğini belirtmiştik. Ayrıca vaatli kişi sözleşmeden vazgeçtiğini bildirerek zararlarının tazminini talep edebilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu hükümleri ''Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.'' taşınmaz malikinin temerrüdü halinde karşı tarafın bu sebeplerle uğradığı zararları tazmin etmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Temerrüt halindeki taşınmaz maliki bu tazminattan kurtulmak için temerrüdün kendisinden dolayı oluşmadığını kanıtlamak zorundadır.