1-Kiralanın tahliyesinden ne anlamalıyız?
Taşınmazı fiili anlamda boşaltmak tahliye için yeterli değildir. Taşınmazı fiilen boşaltan kiracı, taşınmazın anahtarını da kiraya verene teslim ederse tahliye tam anlamıyla gerçekleşmiş olur.
2-Kiracının anahtar teslimi yaparken neye dikkat etmesi gerekir?
Kiracı anahtar teslimi yaparken bu teslimin yapıldığına dair tutanak tutulmalıdır.
Kiracı anahtar teslim tutanağı düzenler ise ispat kolaylığı yaşar. Anahtarın teslimi ile birlikte tahliye tam anlamıyla gerçekleşmiş olur.
3-Kiralayan anahtarı teslim almaktan kaçınır ise kiracı ne yapabilir?
Böyle bir durumda kiracı mahkemeden anahtarınteslimi için tevdi mahali tayin edilmesini isteyebilir. Tevdi mahali belirlendiktensonra kiracı anahtarı bu yere teslim etmelidir. Anahtarı teslim ettikten sonraise teslim ettiğini kiralayana bildirmelidir.
Kiracı bunları yapmaz ise sorumluluğu devam eder.
İkinci olarak ise kiracı taşınmazın anahtarınınotere teslim edebilir. Notere teslim ettikten sonra anahtarı teslim ettiğiniihtar edebilir. Tahliye tarihi olarak tebligatın kiralayana ulaştığı tarih esasalınır.
4-Anahtartesliminde ispat nasıl olur?
Kiracıya bu noktada tavsiye edilen anahtar teslimtutanağı düzenlenmesidir. Ancak anahtar teslim tutanağı düzenlenmemiş olabilir.Böyle bir durumda senetle ispat yoluna gidilebilir. Ancak yıllık kira bedelinintutarına bakılmalıdır. Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırınınüzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa kiracı anahtarı teslimettiğini ancak ve ancak YAZILI DELİL ile ispatlayabilir. Bu durumda TANIKDİNLENEMEZ.
Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delil ileispat edemezse ne olur?
Böyle bir durumda tahliye tarihi açısındakiralayanın belirlediği tarih esas alınır. BU TARİHE KADAR İŞLEMİŞ KİRALARBAKIMINDAN KİRACI SORUMLU OLACAKTIR.
5-Tahliyetarihi konusunda ispat külfeti kime aittir?
Tahliye tarihini ispatla yükümlü olan kişiKİRACIDIR. Kiracı taşınmazı hangi tarihte tahliye ettiğini iddia ediyorsa otarihte tahliye ettiğini ispatlamak zorundadır.
Tahliye tarihi arasında taraflar arasında çekişmevar ise kiracı ispatlamak zorundadır. Yargıtayın görüşü bu yöndedir.
6-Kiracıanahtarı teslim etmez ise ne olur?
Kiracı anahtarı teslim etmezse tahliyegerçekleşmemiş sayılır ve böyle bir durumda da kiracının kira ödeme borcu devameder.
7-Kiracıanahtarı teslim ettiğini ispatlayamazsa ne olur?
Böyle bir durumda yine tahliye gerçekleşmemişsayılır ve kiracının kira ödeme borcu devam eder.
8-Kiracıkiralananı erken tahliye ederse ne olur?
Kiracı kiralananı erken tahliye eder ve anahtarı dateslim eder ise kiralayana makul bir süre verilir. Bu makul süre kiralayanınyeni bir kiracı bulma süresidir.
Kiralayanın yeniden kiraya verilebileceği süre makulsüredir. Kiralayan yeniden kiraya verilene kadar kiracının kira ödeme borcudevam eder.
Ancak kiralayan, kiralananı yeniden kiralamak içinmakul bir çaba göstermiş olmalıdır.
9-Anahtarteslimi ile ilgili emsal Yargıtay kararları nelerdir?
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin E. 2017/6833 ve K. 2018/7189 sayılı dosyasından verdiği27.6.2018 tarihli kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Davalı,kiralanan taşınmazı 2012 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini iddia etmiş,davacı kiralayan ise davalının taşınmazı 2014 yılı Ocak ayında tahliyeettiğini, evin anahtarını davalının eski eşinin teslim ettiğini, aynı tarihtede taşınmazı yeniden kiraya verdiğini bildirmiştir. Davalı tahliyeyi ve anahtar tesliminikanıtlamakla yükümlüdür. Anahtar teslimi ancak yazılı belge ile kanıtlanabilir.Toplanan delillere göre davalı kiracı tahliye ve anahtar tesliminikanıtlayamamıştır. O halde davalı taraf takip konusu aylar kiralarının tümündenve tahliye tarihine kadar işleyen aidat bedelinden sorumludur. Davalıtarafça 06.11.2013 tarihinde davacı hesabına 2.500,00 TL ödeme yapılmıştır. Budurumda mahkemece takip konusu ayların tümü üzerinden davalı tarafça yapılanödemeler dikkate alınarak alacak ve faize dair hesaplama yapılıp sonucuna görebir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile kararverilmesi doğru değildir….”
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E.2017/3937 ve K. 2017/13759 sayılı dosyasıdan 25.10.2017 tarihinde verdiğikararında şu ifadeler yer almıştır; “… Taraflar arasındaki uyuşmazlıkkiralananın tahliye edilip edilmediği noktasındadır. Kiralananın tahliyeedildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabuledilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir.Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarıteslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesidurumunda, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahallitayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumukiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde,durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının,kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklananyükümlülükleri devam eder. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya verentarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflararasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını veanahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülentarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğiniispatlayamazsa, verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarteslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulügerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halindekiracı anahtarı notere teslim etmeli yada mahkemeden tevdii mahalli tayinettirmelidir. Olayımızda yukarda anlatıldığı şekilde usulüne uygun anahtarteslimi yapılmadığına göre kiralananın davalının kullanımında olduğunun kabulügerekir. Bu durumda davacının kira alacağı sebebiyle takip yapması vedava açmasında usulsüzlük bulunmamaktadır ….”
10-Anahtarıteslim edilmemiş konuta kiralayan girerse suç teşkil eder mi?
Anahtarı teslim edilmemiş olan konuta kiralayan kişizorla giremez. Eğer kiralayan, kiracının haberi ve izni olmaksızın konutagirmiş ise KONUT DOKUNULMAZLIĞININ İHLALİ suçu işlenmiş olur.
Konut dokunulmazlığının ihlalini mülk sahibi dahikiracıya karşı gerçekleştirebilir. Böyle bir durum dahi suç teşkil eder. Mülksahibi olması kiracının evine izinsiz girmesini gerektirmez.
Eğer anahtar teslimi yapılmamış ise kiracının haberive izni olmadan konuta girilmiş ise kiracı kiralanan içerisinde değerlieşyalarının bulunduğunu iddia edebilir. Hatta ve hatta konut dokunulmazlığınınihlali suçundan suç duyurusunda bulunabilir.
11-Anahtarteslim tutanağında bulunması gereken zorunlu içerik nedir?
“… tarihli kira sözleşmesi gereğince ……. adresindekikiralanın kiracısı olan … ile kiralanın kiralayanı aşağıdaki hususları tespitetmişler ve bu hususlarda anlaşmaya varmışlardır.”
Yukarıda adresi belirtilen taşınmaz … günü, saat …itibariyle kiracı tarafından boş olarak kiralayana teslim edilmiş ve aynı andakiracıda bulunan anahtar ve/veya anahtarlar kiralayana teslim olunmuştur.
Yukarıda da belirtilen gün ve saatten itibarenkiracının anılan yerde kiracılık hakkı sona ermiştir. Kira sözleşmesi debelirtilen gün ve saat itibariyle sona ermiştir.
Yani anahtar teslim tutanağında bulunması zorunluolan içerik anahtarın teslim edildiğinin beyan edilmesidir. Kiralayan iseanahtarı aldığını beyan etmelidir. Anahtarın teslim edildiği gün ve saat datutanakta belirtilmelidir.
12-Anahtarteslim tutanağına ihtiyari içerik olarak ne eklenebilir?
Mesela kiracının kiralananı kullandığı süredetaşınmazda eskime, yıpranma meydana gelmiş olabilir. Ancak taraflar kendiaralarında kiracının bu eskime ve yıpranmadan sorumlu olmadığınıkararlaştırabilir.
‘’Eskime ve yıpranma kiracının hor kullanması sonucumeydana gelmemiştir. Normal kullanımdan kaynaklı eskime ve yıpranmadır.Dolayısıyla kiralayan KÖTÜ KULLANMA TAZMİNATI isteyemez.’’ Şeklinde maddekonulabilir.
Depozito konusunu da taraflar tutanağa ekleyebilirler.Ancak ihtiyari içerik olduğu için zorunlu değildir. Depozito hususunda dataraflar dilediklerini kararlaştırabilirler.
KİRA SÖZLEŞMESİ ANAHTAR TESLİMİ, Avukat Gizem Gül Uzun tarafından sunulmuştur.