KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE ŞARTLARI
1-Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesinin şartları nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir KİRA SÖZLEŞMESİ BULUNMALIDIR.
Eğer yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi yok ise KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI açılamaz. Yani kiracının ya da kiraya verenin elinde bir kira sözleşmesinin bulunması şarttır.
İkinci olarak ise amaç kira bedelinin belirlenmesi olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davasında da her davada olduğu gibi davayı açan kişinin davayı açmasında hukuki bir menfaat olmalıdır.
Kira bedelinin tespitine yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için başvuru yapılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
2-Kirabedelinin tespiti davasında hukuki yarardan kasıt nedir?
Kira artış oranının belirsiz olmasıdır. Oran belirsiz olduğu için de taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık yaşanmış olmalıdır. Hukuki yarardan kasıt budur.
3-Kirabedelinin tespiti davasının diğer adları nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davasının diğer adı kira bedelinin artırılması ya da kira bedelinin azaltılması da olabilir. Kira tespit davası da olabilir. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinir. Çünkü ev sahibi kirayı artırmak ister ancak kiracı ise kirayı düşürmek ister. Ancak kanun burada kiracı aleyhine değişiklik yapmadığından kira artış bedelinin kullanılması daha doğru olacaktır.
Taraflar kira artış oranını belirlememişlerse bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki yıllık ortalamasına bakılır.
Kira tespit davası 5 yıl altında olan kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise mahkeme tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar veremez.
4-Kiraya verenin normal şartlar altında zam yapabilmesi durumu nasıl olmalıdır?
Normal şartlarda kira bedeline TÜFE-ÜFE oranında zam yapılabilir.
Bu kanun tarafından belirlenen yasal azami zam miktarıdır. Ancak her zaman belirlenen bu zamma uyulacak diye bir koşul yoktur. Ülkede bazen olağanüstü durumlar olabilir. Arz-talep dengesizliği meydana gelmiş olabilir ya da enflasyon çığırından çıkmış olabilir. Ancak bunun gibi istisnai ve olağanüstü durumlarda kiraya veren yasal azami zam miktarına uymayabilir. Çünkü her şeyin fiyatının arttığı dönem söz konusu olursa elbette bu ev kiralarına da yansıyacaktır.
5-Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir şekil şartı aranmış mıdır?
Kira sözleşmesinin adi yazılı ya da resmi şekilde yapılmasının bir önemi yoktur. Hatta ve hatta sözlü dahi olsa yine de kira bedelinin tespiti istenebilir.
Ancak tavsiye edilen İSPAT KOLAYLIĞI açısından yazılı olarak yapılmasıdır. Sözlü olanın ispatı zordur. İşini daha da sağlama almak isteyen kişiler kira sözleşmesini noterde yapabilirler.
6-Hangi durumda kira bedelinin tespiti için dava açılamaz?
Kira bedelinin artışına ilişkin yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı açmakta hukuki yarar yoktur ve dava açılsa bile reddedilir.
7-Kira bedelinin tespiti davasında görevli ve yetkili mahkemesi neresidir?
Kira bedelinin tespiti davasında gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Ancak kira sözleşmesinin tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirlenen yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili olur.
8-Kira tespit davasının harcı nasıl belirlenir?
Kira bedelinin tespiti davalarında nisbi harç belirlenirken aylık kira bedeli baz alınır. Örneğin aylık kira bedelinin 2.000 TL olduğu bir yer düşünelim. Ancak mahkemece bu yerin aylık kira bedeli 4.000 TL olarak tespit edildi diyelim. Burada aylık kira bedeli belirlenirken 4.000-2.000=2.000 TL baz alınır. Aradaki fark baz alınır. Bir aylık kira farkı üzerinden nisbi harç belirlenir.
9-Yeni kira bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi marifetiyle emsal kira bedellerine bakılmalıdır. Konutun konumuna bakılır, konutun kullanım şekline bakılır, konutun içerisine bakılır. Yani kısaca konutun kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılır. Mesela konutun içerisinde konutun kira bedelini artıracak birtakım şeyler olabilir. Bu da kira bedeline yansır. Evin içerisinde yerler granit olabilir, evin içerisinde kullanıma elverişli çok fazla dolap olabilir ya da ev eşyalı olarak kiraya veriliyor olabilir. Böyle bir durumda tüm bunlar kira bedeline yansır. Konutun merkezi konumda olması da kira bedelini artırır. Tüm bunlar hak ve nesafete uygun olarak belirlenir.
10-Paylı mülkiyette kira bedelinin tespiti davası nasıl açılır?
Her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Paydaşın payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilir.
11-Kira bedelinin tespiti davasında ihtar şartı nedir?
Kiraya veren 1 yıllık kira süresinin dolmasına 30 gün kala YAZILI ihtarda bulunmalıdır. Dava açılması durumunda, belirlenen tutar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğuracaktır.
Dava sözleşme yenilenme zamanına en geç 30 gün kala açılabilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise sanki sözleşme belirli süreliymiş gibi hareket edilmelidir.
12-Geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti davası açılabilir mi?
Geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Böyle bir durumda ancak ve ancak ecrimisil talebinde bulunulabilir.
13-Yeni malik kira bedelinin tespiti davası açabilir mi?
Kiralanın el değiştirmesi burada hiçbir anlam ifade etmez. Eski malik de yeni malik de kira bedelinin tespiti davası açabilir.
14-Kira tespit davasındaki 5 yıl kuralı nedir?
Taraflar arasında kira bedeli kararlaştırılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise, hukuki yarar olmadığından kira tespiti istenemez. Çünkü zaten kira bedeli kararlaştırılmıştır.
Taraflar arasında kira bedeli kararlaştırılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise bu durumda ÜFE artış oranı dikkate alınır.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise emsal kiralananlara bakılır ve belirli bir bedel belirlenir. Bilirkişiden yardım alınabilir.
15-Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmış ise ne olur?
Burada değerlendirmemiz gereken nokta şudur. Aşırı ifa güçlüğü meydana gelmiş mi gelmemiş mi? Yani Türk parası bazen yabancı para karşısında çok fazla değer kaybedebilir. Bizler burada kiracıyı korumak zorunda kalırız. Zira kiracı ifa güçlüğü yaşayabilir. Bu yüzden aşırı ifa güçlüğü meydana gelmiş ise sözleşmedeki bedel yeni koşullara uyarlanabilir. Beş yılın dolması beklenmeden kira tespiti istenebilir. 16-Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yapılabilir mi?Bu davalarda sadece ve sadece ilgili kira dönemini dikkate alırız. İlgili kira dönemindeki bedel de zaten belirlenecektir. Dolayısıyla geleceğe yönelik bir talepte bulunulamaz. Fazla ilişkin hakların saklı tutulmasının da bir mantığı kalmaz.Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez. Kira bedelinin tespitini her kim talep ediyorsa talebini tek seferde AÇIK ve NET bir şekilde istemelidir. Sonradan fazlaya ilişkin haklarımız saklı tutulmak kaydıyla bir ibare kullanamaz. Kullanılsa dahi bu ibarenin hiçbir anlamı yoktur çünkü ıslah talebinde bulunulamaz. 17-Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme neresidir?Görevli Mahkemeden için gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi demiştik.Peki yetkili mahkeme neresidir? *Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi*Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi*Davalının yerleşim yeri mahkemesi*Sözleşmenin tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşmede yer alan yetki kuralı geçerli olur.
kira bedelinin tespiti davası ve şartları kira sözleşmesi