Gayrimenkul Hukuku- Gayrimenkul Davaları-Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Gizem Uzun Hukuk Bürosunun temel ilgi alanlarından biri gayrimenkul hukukudur. Gayrimenkul hukuku alanında çıkacak olan uyuşmazlıkların taraflar arasında çözülemeyip yargıya taşınması durumunda alanında uzman bir avukattan destek alınması son derece önem arz etmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıklar yargıya taşındığında taraflar büyük hak kayıpları yaşayabilmektedir. Aynı zamanda gayrimenkul hukuku doğası gereği oldukça detaylı bir alan olup, karmaşık bir yapıya sahiptir. Uzmanlık ve tecrübe gerektiren bir alan olduğundan muhakkak bir avukattan destek alınması gerekmektedir.
Gayrimenkul hukuku nedir?
Gayrimenkul hukuku, medeni hukukun bir parçasını oluşturmaktadır. Gayrimenkul hukuku, eşya hukuku bölümleri içerisinde karşımıza çıkmaktadır. Bu hukuk dalı neredeyse toplumun her kesimini ilgilendirmektedir.
Gayrimenkul hukukunun konusunu ev, arsa, apartman, daire oluşturmaktadır.
Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan MÜLKİYETHAKKI, T.C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince kabul edilmekte ve korunmaktadır.
Son dönemlerde gayrimenkul hukuku neden daha önemli hale gelmiştir?
Ülkemizde inşaat sektörünün gelişmesi ve kişilerin daha bilinçli olması nedeniyle gayrimenkul hukuku daha önemli hale gelmiştir.
Gayrimenkul hukuku davalarında görevli mahkeme neresidir?
Gayrimenkul hukuku davaları giriş kısmında da izah edildiği üzere, dayandığı hukuki temele göre farklı mahkemelerde görülmektedir.
Gayrimenkul satışının temeli tüketici sözleşmesi ise tüketici mahkemelerinde görülebileceği, gibi her iki tarafında ticari işletmesi ile ilgili taşınmaz satışlarında ticaret mahkemeleri görevlidir.
Bu özelliği nedeniyle genel bir yetkili ve görevli mahkeme belirtilmesi mümkün değildir.
Fakat bazı dava türleri için genel yetkili mahkeme belirlenebilecektir.
6100 Sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunun 2/1. maddesine göre “malvarlığı haklarına ilişkin davalar aksine bir düzenleme bulunmadıkça” asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir.
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK4/1-a)
Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-b)
Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecektir. (HMK 4/1-c)
Bir tarafının tüketici olduğu davalar tüketici mahkemelerinde görülecektir. ( Tüketici Kanunu Md.3/1-ı)
Gayrimenkul hukuku davalarında yetkili mahkeme neresidir?
Gayrimenkul davalarında da dava konusu netice ve talebin türüne göre yetkili mahkemeler değişiklik gösterecektir. Burada açılacak dava türüne göre yetkili ve görevli mahkeme değişecektir.
Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri ( İkametgahı) mahkemesidir. (HMK 6/1)
Terekenin paylaşılmasına, yapılan paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine, miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalar ile mirasçılar arasında terekenin yönetiminden kaynaklanan davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. (HMK Md. 11/1)
Terekenin kesin paylaşımına kadar mirasçılara karşı açılacak tüm davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir.
Terekede bulunan bir mal hakkında açılmak istenen istihkak davası, terekenin yazımı ve tespiti zamanında mal nerede bulunuyorsa, orada da açılabilir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki anlaşması yapılamaz ve yetki mahkemece resen gözetilir. (HMK 12/1)
İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (HMK 12/2)
Bu davalar, birden fazla ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.(HMK 12/3)
Tapu Tescil ve İptal Davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.(HMK 12/1)
Gayrimenkul hukuku davalarında dava masrafları neye göre belirlenir?
Dava masraflarının belirlenmesinde taşınmazın değeri oldukça önem arz etmektedir. Taşınmazın değeri ne kadar yüksek olursa dava masrafları da o oranda artmaktadır. Ayrıca taraf sayısı da önem arz eder.
Gizem Uzun Hukuk Bürosunun gayrimenkul hukuku alanında verdiği hizmetler
*Tapu iptal ve tescil davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
*Müdahalenin meni ve el atmanın önlenmesi davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
*Şufa, ön alım davalarının hazırlanması ve dava sürecinde tarafların temsili
*Muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma davalarında tarafların temsil edilmesi
*İmar uygulamaları, resmi izinlerin incelenmesi ve elde edilen sonuçların rapor haline getirilmesi
*Yatırım yapılması düşünülen tazminatla ilgili açılmış ve halen devam eden idari ve adli davalar, bu davalara ilişkin olarak verilmiş ihtiyati tedbir ve hacizler ile takyidatların incelenmesi, hukuki mahiyetlerinin tespiti ile hukuki risklerin belirlenerek raporlanması
*Kamulaştırma davalarında tarafların temsil edilmesi
*İmar planı değişiklikleri ile ilgili idari süreçlerin takibi ve gerekli durumlarda iptali için yargısal yollara başvurulması
*Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık ve süreç takibi
*Taşınmaz malların alımı ve satımı konularında hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi
*İpotek, intifa, irtifak gibi ayni hakların tesis ve terkini gibi diğer işlemlerinin ifası için hukuki destek ve gayrimenkul hukuk danışmanlığı verilmesi
*Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve geçerlilik süresi boyunca yönetilmesi
*Kira sözleşmelerinin feshi
*Gayrimenkul konularından doğan dava ve hukuki ihtilafların her aşamasında tarafların temsil edilmesi
*Tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde kayıt tetkik işlemleri ve gayrimenkullerin değerlerine ilişkin durum tespit çalışmalarının yapılması
*Satış sözleşmelerinin hasılat paylaşım modellerinin hazırlanması ve revize edilmesi
*İpotek kurulması ve ipotek terkinin gerçekleştirilmesi
*Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve sair gayrimenkul inşaatlarına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması
*Toplu konut projeleri, kooperatifler, kat mülkiyeti kurulması ve uyuşmazlıkları konusunda hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi
*Gayrimenkul finansmanı konusunda danışmanlık hizmeti verilmesi
*Boşanma sürecinde gayrimenkullerin paylaşımı konusunda hukuki destek verilmesi
Gayrimenkul hukuku alanında önemli davalar nelerdir?
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davası
El atmanın önlenmesi(müdahalenin men-i) davası
İpotek ihtilaflarından doğan davalar
İstihkak davaları
El atmanın önlenmesi(müdahalenin men-i) davası
Kamulaştırmadan kaynaklanan davalar
Kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan davalar ve uyuşmazlıklar
Kira bedelinin tespiti davası
Önalım (şüfa) davası
Tapu iptal ve tescil davası
Tapu kayıtlarında bulunan hataların düzeltilmesine ilişkin davalar
Tahliye davaları
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi davası denir.
Bu dava, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasında BİRLİKTE MÜLKİYET ilişkisinin sona erip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davasının diğer adı izale-i şüyu davasıdır. Diğer adı ise paydaşlığın giderilmesi davasıdır.
Ortak mal paylaştırılabiliyorsa hissedarlara hisseleri verilir. Ancak taksimi aynen mümkün olmuyorsa mahkemece satılarak bedelleri paylaştırılır.
Ortaklığın giderilmesi davasında bir zamanaşımı süresi var mıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup, bu dava her zaman açılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında amaç nedir?
Uygulamada hissedarlar arasında birtakım anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların yaşandığını görmekteyiz. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç ortaklar arasında çıkan uyuşmazlığın ve anlaşmazlığın giderilmesidir.
Taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkemece taşınmaz AYNEN paylaştırılır. Bu durumda taşınmaz AÇIK ARTIRMA yoluyla satılır.
Ortaklığın giderilmesi davası uygulamada hangi durumlarda karşımıza çıkmaktadır?
Uygulamada genellikle miras kalması durumunda ortaklığın giderilmesi davasına başvurulduğunu görmekteyiz. Bir fiil ya da bir işlem nedeniyle birden fazla kişi bir mala ortak olduğu zaman anlaşmazlık ya da uyuşmazlık olabilir. Kişiler bahse konu taşınmazı anlaşarak paylaşamazsa bu dava açılır.
Hangi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz?
*Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması halinde
*Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü varise
*Uygun olmayan zamanda dava açılmış ise
Uygun olmayan zamandan kasıt nedir?
Uygun olmayan zaman hususu dürüstlük kurallarına göre belirlenir. Bu husus her paydaşın çıkarı göz önünde bulundurularak mahkemece değerlendirilir.
Mesela taşınmazı kiracının kullanması, taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi uygun olmayan zaman olarak değerlendirilir. Yahut taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise aile konutu şerhinin kalkması gerekmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşın mutlaka gerçek kişi mi olması gerekir?
Paydaş, gerçek kişi olabileceği tüzel kişi de olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri ölmüş ise ne olur?
Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak, mirasçıların davaya katılımı sağlanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme neresidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme SULH HUKUK mahkemesidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme neresidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme bahse konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani taşınmaz hangi il veya ilçe sınırları içerisinde bulunuyor ise o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olur. Yetkili mahkeme de buna göre belirlenir. Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir? Türk Medeni Kanunu der ki; paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bahse konu taşınmazda hak sahibi olan paydaşlar ortaklığın giderilmesi davasını açabilir. Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan her biri açabilir. Hatta ve hatta birden fazla paydaş diğer paydaşlara da açabilir. Paydaşların ortaklığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine ilişkin talepte bulunma hakkı vardır. Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama usulü nasıldır? Öncelikle belirtmek gerekir ki bu davanın kazananı ve kaybedeni yoktur. Bu dava sonuçlandığında tüm paydaşlar için aynı sonuç alınır. Bu davada basit yargılama usulü uygulanır. Satış memurluğunda yapılacak kıymet takdirine göre değer belirlenir. Yargılama giderlerini ve vekalet ücretini taraflar payları oranında öderler. Her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilebilecekse aynen taksim olur aksi takdirde olmaz. Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulü nasıldır? TMK m.699/3 uyarınca “Satış açık artırma ile olacağından davaya konu olan malda herkes alıcı olabilecektir. Ancak paydaşlar açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasını talep ediyorlar ise açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılacaktır.” Açık arttırma 2 defa ve 2 gün olacak şekilde yapılacaktır. Açık arttırma öncesinde yayımlanacak satış ilanı içerisinde, her iki günü kapsayacak şekilde; yer, gün ve saat belirtilmek zorundadır. Bu satış ilanı, 50.000 üzerinde günlük tiraja sahip bir gazete üzerinden yayınlanmak zorundadır. Aynı zamanda internet üzerinden de açık arttırma yapılabilmektedir. İlgili ilan, ilk açık arttırma yapılacak günden 1ay önce açıklanmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası kapsamında ihaleye katılacak kişilerin ise;Açık arttırmaya katılacağına dair teminat göstermeleri gerekmektedir.İhaleye konu olan malın değerinin, %20’si değerinde nakit teminat veya banka teminat mektubu sunmalıdırlar,İhaleye konu olan malda, hisse sahibinin hissesi %20 veya yukarısı ise teminat yatırılması gerekmemektedir.Açık arttırmaya konu olan malın ihale başlangıç bedeli, bilirkişi raporunda belirtilen değer takdirinin%50’si üzerinden hesap edilecektir. Ortaklığın giderilmesi davasında ön alım hakkı var mıdır? Ortaklığın giderilmesi davasında bir ön alım hakkından sahip etmek mümkün değildir. Çünkü önalım hakkı, pay sahiplerinden birisine ait payı almak isteyen üçüncü kişiye karşı kullanılmaktadır. Ancak davasına konu olan mal hakkında herhangi bir alış satış işlemi gerçekleşmemektedir.izale-i şuyu Ortaklığın giderilmesi davası sadece taşınmazlarda mı olur? Hayır. Taşınır veya taşınmazlarda olur. Satış nasıl yapılır ve satış bedeli ne şekilde dağıtılır? Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.Satışına karar verilen taşınmaz;Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,Hem paylı hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilir. Malın aynen taksimi halinde taşınmazda nelere dikkat edilir? Yüzölçümü,Niteliği,Pay ve paydaş sayısı,Tarım arazilerinin niteliği veİmar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık var ise ne olur? Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan bütünleyici parçalardır. Peki bütünleyici parçadan ne anlamalıyız? Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Taşımaz üzerinde bulunan bina, ağaç buna örnek olabilir. Taşınmaz üzerinde bulunan parçaların kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa öncelikle bu durum çözüme kavuşturulmalıdır. Hak iddia eden paydaşa görevli mahkemede dava açması için uygun bir süre verilir. Verilen sürede dava açıldığı takdirde mahkeme kararı beklenir. Kamulaştırma şerhi var ise paydaşa itiraz etmesi için uygun süre verilir. Kamulaştırma şerhinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılır. Ortaklığın giderilmesi davası avukatsız açılır mı? Ortaklığın giderilmesi davası kendine has usulleri olan, özel bir dava türüdür. Bu nedenle bir avukattan yardım almak yararınıza olacaktır. Danışmanlık sürecimizle ilgili merakettiğiniz tüm detaylar için bizimle iletişime geçebilirsiniz.. Avukattan hukuki destek alınmadığı takdirde hak kaybı yaşanabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında ortakların taleplerinelerdir? Ortaklığın Satış Sureti İle GiderilmesiOrtaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle GiderilmesiOrtaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? Taraf sayısı ve dosyanın niteliği burada önemlidir. Yaklaşık olarak 10-12 ay içerisinde sonuçlanan ancak durum gereği değişiklik gösteren dava türüdür. Önemle belirtmek gerekir ki, dosyada tarafların çok fazla olması ya da taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması durumunda bu süreç çok daha uzun sürebilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme kararı YARGITAY14.Hukuk DairesiEsas: 2019/ 697, Karar: 2021/ 4324, Karar Tarihi: 24.06.2021Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.09.2004 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.11.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARARDava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.Davacı vekili, tarafların müştereken ve iştirak halinde malik olduğu 2 adet taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim, olmadığı taktirde satış yoluyla giderilmesini talep etmiş; 27.10.2004 tarihli dilekçesinde ise 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmaz hakkındaki davayı atiye bıraktıklarını, davaya 2675 ada 53 parsel sayılı taşınmaz yönünden devam edeceklerini bildirmiştir.Davalılar Hayati, Lamia ve... vekili, davacı tarafça atiye bırakılan taşınmaz hakkındaki davayı müvekkillerinin takip edeceğini ve diğer kayıt maliklerini davaya dahil edeceklerini belirterek, her iki taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini istemiştir.Dahili davalı ..., 1473 ada24 No'lu parsel üzerinde on iki adet yapı bulunduğunu, her paydaşın kendisine ait binayı kullandığını belirterek ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini savunmuş; diğer dahili davalılar, davaya cevap vermemiştir.Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlar üzerindeki ortaklığın, aynen taksim mümkün olmadığından, satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.Hükmü, davalılar Hayati, Lamia ve ... vekili temyiz etmiştir.Paydaşlığın (ortaklığın)giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK'nın27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların UYAP sisteminden alınan güncel tapu kayıtlarının incelenmesinde, 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıt maliklerinden Faris Meriç, Necmi İşgüzar, Necmiye Özgiray, Müberra Meriç, Leyla Sezer ve Necdet Balkan'ın davada taraf olarak yer almadıkları; dahili davalı ... Uçan türk'ün ise 1/10 payını hükümden sonra 24.01.2013tarihinde dava dışı Mehmet Salih, Emin ve Sıddık Beycan'a satış yoluyla devrettiği; önceki kayıt maliki İbiş Meriç'in 1/30 payının da 18.03.2014tarihinde satış suretiyle pay temliki edinme sebebiyle mirasçısı Mehmet Emin Meriç adına kayıtlandığı anlaşılmıştır.Bu durumda mahkemece, dava konusu 1473 ada 24 parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kaydının ilgili tapu müdürlüğünden temin edilerek taraf teşkilinin denetlenmesi ve davada taraf olarak yer almayan tapu kayıt maliklerinin usulüne uygun şekilde davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esası hakkında oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan taşınmaz yönünden taraf teşkili sağlanmaksızın, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.Kabule göre de hüküm sonucunda, dava konusu taşınmazların ada ve parsel numaraları açıkçagösterilmeksizin, yazılı olduğu üzere infazda tereddüt yaratacak şekilde karar verilmesi doğru değildir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,24.06.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2020/4091, K. 2020/8519 ve 16.12.2020 Tarihli bir ilamında “Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir. İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir” denilmiştir.borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir.Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E. 2016/18866, K. 2020/6842 ve 4.11.2020 Tarihli bir ilamında “ Dava, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir. Olayda, dava konusu taşınmaza ilişkin bir kısım davalılar tarafından muhdesat iddiasında bulunulmuştur. Mahkemece, dava dosyaları üzerinden verilecek kararların sonucunun beklenerek muhdesatın aidiyetinin tespitine karar verilmesi halinde gerekir. Belirtilen dava sonuçları beklenmeden hüküm kurulması hatalıdır ”denilmiştir.muhdesat oranının belirlenerek satış bedelinin bu orana göre dağıtılmasıYargıtay 8.Hukuk Dairesi E. 2018/5928, K. 2020/6661 ve 2.11.2020 Tarihli bir ilamında “paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık . Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, suretiyle çözümlemesi gerekmektedir” denilmiştir.çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı el atmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yokturpayından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu el atmanın önlenmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak
ECRİMİSİL DAVASI Ecrimisil davasının diğer adı haksız işgal tazminatı davasıdır. Taşınmazını dilediği gibi kullanamayan kişilerin taşınmazı işgal eden kişi ya da kişilere karşı açmış olduğu tazminat davası türüdür. Bir maldan kullanma ve yararlanma hakkı olmayan kişinin bu malı kullanması halinde sahibine ödemek zorunda kalacağı tazminat bedelidir. Her ne kadar ecrimisil davasına ilişkin kanunda hüküm bulunmasa da Yargıtay içtihatlarında ecrimisil haksız işgal tazminatı olarak nitelendirilmiştir. Ecrimisil davasının şartları nelerdir? *Haksız bir işgalin varlığı*Taşınmazı işgal eden kişinin kötüniyeti*Zararın meydana gelmesi*Haksız işgal ile zarar arasında uygun illiyet bağı İşgal eden kişinin kusurlu olup olmamasının bir önemi var mıdır? İşgalcinin kusurlu olup olmadığının hiçbir önemi yoktur. Önemli olan kötü niyettir. Ecrimisil tazminatı nasıl hesaplanır? Hesaplanacak ecrimisil tazminatında uygulamada genel olarak malın kiraya verilmesi halinde eldee dilebilecek kira geliri dikkate alınmaktadır. En düşük tutarın belirlenmesi bu şekildedir. Ancak en yüksek tutar belirlenirken malın malik tarafından kullanılması halinde elde edilebilecek kar kaybı hesaplanır. Ancak ecrimisil tazminatı geriye dönük olarak hükmedilecekse dava tarihinden itibaren geriye dönük 5yıllık süre dikkate alınır. Ecrimisil davasında davalı kimdir? Bir mala sahip olmamasına rağmen o malı kullanan ve o maldan faydalanan kişidir. Ecrimisil davası sadece taşınmazlarda mı söz konusu olur?
Hayır. Taşınır veya taşınmazlar için söz konusu olabilir. Haksız işgalcinin kötüniyetli olmasından kasıt nedir? Kötüniyetli olabilmesi için işgalcinin malı haksız olarak kullandığı bilmesi gerekir. Haksız olarak kullandığını bilebilecek durumda değilse iyiniyetli kabul edilir. Bu durumda da ecrimisil davası açılamaz. Ecrimisil davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir? Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ecrimisil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Ancak ecrimisil, haksız fiilden kaynaklanmış ise haksız fiilin gerçekleştiği, zararın meydana geldiğiya da zararın meydana gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Ancak müdahalenin meni davası ile ecrimisil davası birlikte talep edilmişse yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi nedir? Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Koşulunun İstisnaları Nelerdir? · Ortaklık Konusu ecrimisil istenen malın (bağ, bahçe gibi ) doğal ürün veren yada(işyeri, konut gibi ) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması· Ortaklık konusu malın kamu malı olması· Paydaşlar arasında ortaklık konusu mala ilişkin kullanım anlaşması bulunması· Daha önce aynı ortaklık konusu mala ilişkin olarak diğer paydaş/paydaşlar aleyhine haksız elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması
Ecrimisil davası açılmadan önce karşı tarafa ihtarname gönderilmesi zorunlu mudur? İspat konusunda kolaylık yaşamak adına ihtarname gönderilmesinde fayda vardır. Ancak ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ecrimisil bedelini etkileyen taşınmaz özellikleri nelerdir? *Taşınmazın imar durumu*Yüzölçümü*Niteliği*Tarım arazisi ise verimi*Alt yapı hizmetlerinden yararlanması*Taşınmazın konumu*İşgalden önce kullanılması halinde getirebileceği gelir*Aynı yer ve mahalledeki emsal nitelikteki taşınmazlar Ecmisil davasında faiz hesabı nasıl olur? Alacağın doğum tarihi itibariyle faiz işletilebilir. Bu nedenle haksız işgalin başladığı tarih belirlenmelidir. Ecrimisil taleplerine işgal anından itibaren kanuni temerrüt faizi işlemektedir. Ecrimisil davasında ispat nasıl olur? Ecrimisil davasını açan davacı, haksız işgale uğradığını iddia ettiği taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini ispatlamak zorundadır. Bunun için sunulacak tapu kaydı yeterli olacaktır. de ecrimisil talebinde bulunabileceği belirtilmiştir. Bu hak da tapuya tescille kurulduğundan ispatı için sicil yeterli olur.Bunun yanında intifa hakkı sahibinin Sonuç olarak ecrimisil davasını açan davası, mülkiyet hakkını ispatlayan belgeler sunmalıdır. Uygulamada ecrimisil davasını genellikle nerede görmekteyiz? Uygulamada ecrimisil davasının genellikle paydaşlar arasında yaşandığını görmekteyiz. Paydaşlara mirastan tarla kaldı diyelim. Mirasçılardan biri diğer mirasçıların izni olmaksızın bu tarlayı ekip biçebilir. Miras bırakan, mirasçılarına ev bıraktı diyelim. Mirasçılardan biri evi diğer mirasçıların izni olmaksızın kiraya vermişse ecrimisil davası açılabilir. Ecrimisil ödemesi nasıl yapılır? Ecrimisil bedeli tarafların doğrultusunda belirlenir ve dava sonunda haksız çıkan fuzuli işgalci tarafından hak sahibi davacıya ödenmesine karar verilir. iddia ve savunmaları ile delillerin değerlendirilmesi sonucunda yapılan bilirkişi raporu.Mahkeme, kararında bedeli ve faizin türü ile başlangıç tarihini gösterir. Davalı diğer yargılama masrafları ile birlikte ödemeyi icra dosyasına yaparDavacı bu kararı icra takibine konu eder. Ecrimisil ödeyen kişi hak sahibi olur mu? Ecrimisil, bir kira bedeli değildir. Hakkı olmayan yere müdahale eden, işgal tazminatı ödemekle kira bedeli ödemişçesine hak sahibi olmaz. Bu konuda taşınmazı ne kadar süreyle işgal ettiğinin de birönemi yoktur. Ecrimisil bedelinin ödenmesi herhangi bir sözleşmenin ortaya çıkmasını sağlamaz; sadece haksız kullanımdan kaynaklanan zararı giderir. Ecrimisil ödeyen kişi, taraflar aksine karar vermediği sürece, hak sahibi olmaz.